全国住房调查结果显示，我国现有6亿栋房屋，其中城镇3.3亿栋，农村2.5亿栋。按每栋房屋居住5人计算，可容纳30亿人口，远超我国14亿人口规模。这一数据直观地展现出我国房地产市场的结构性过剩，而这种过剩并非全国均衡分布，其影响正深刻地改变着房地产市场格局。
一线城市，如上海、深圳、杭州、成都等，空置率相对较低，维持在20%到5%之间。然而，三四线城市的空置率则高达30%以上，部分新区夜间亮灯率甚至不足三成，成为房地产市场困境的“重灾区”。 这种供需失衡直接体现在房价波动上。以东北某城市为例，其房价在2021年为1.2万元/平方米，至2025年初已跌至6500元/平方米，跌幅超过40%。 一线城市中心区域也未能幸免，上海、深圳等地的房价从最高峰的9万多元/平方米跌至6万多元/平方米，跌幅超过30%。
展开剩余61%这种市场现状正推动着房地产市场的四大变局。首先，保障性住房建设将加快步伐，今年计划新增120万套。权威机构测算显示，每增加10万套保障房，周边商品房价格将下降3%至5%。此外，上海和深圳保障房租金仅为市场价的五成以下，进一步加剧租赁市场的下行压力。
其次，现房销售将逐步取代预售制。2023年，部分头部房企爆发的烂尾楼和债务违约事件，激起了社会对取消预售制的强烈呼声。政府部门积极回应，推动提高现房销售占比。目前，全国商品住宅现房销售占比已达26.5%，30个省市已出台现房销售试点政策，购房者将拥有更多选择权，直接验房后决定是否购买。
第三，房地产行业将迎来大洗牌。多年来盲目扩张导致许多房企负债累累，如今面临销售不畅、融资受限、债务集中到期等困境，资金链断裂、破产倒闭的风险骤增。一部分房企则可能被收购重组。经济学家黄奇帆预测，中国9万多家房企将缩减至2万家以内，只有负债率低、融资顺畅、流动性好、产品受市场欢迎的企业才能生存发展。
最后，房产税的征收将日益临近。住建部已掌握全国住房数据，不动产登记全国联网，房产税征收已不存在技术障碍。国家此前已宣布逐步扩大房产税试点城市范围，未来更多城市将加入征收行列，拥有两套及以上房产的家庭将面临更高的持有成本。 这些因素共同作用，将重塑我国房地产市场的未来图景。
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发布于：湖南省